	Selbstgenutztes Wohneigentum und Zweitliegenschaften	Renditeliegenschaft / Buy-to-let
Eigenmietwert	entfällt	unverändert
Schuldzinsen	grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig¹	weiterhin teilweise abzugsfähig²
Unterhalt / Renovationen	nicht mehr abzugsfähig	weiterhin abzugsfähig
Energetische Sanierungen	Kein Abzug mehr auf Bundesebene. Kantone können individuelle Abzugsmöglichkeiten festlegen.	Werterhaltende Investitionen weiterhin abzugsfähig. Kantone können individuelle Abzugsmöglichkeiten festlegen.
Neue kantonale Liegenschaftssteuer	Kantone können bei Zweitliegenschaften eine neue Liegenschaftssteuer einführen.	–

¹ Für Ersterwerbende gelten während maximal zehn Jahren Sonderregelungen.

² Der Umfang des Schuldzinsabzugs richtet sich nach dem Anteil der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften am Gesamtvermögen.

Steuerrelevante Punkte

Das sollten Sie jetzt prüfen

Die Reform beinhaltet steuerrelevante Punkte, die je nach individueller Situation zu Vor- oder Nachteilen führen können. Eine frühzeitige und individuelle Analyse Ihrer finanziellen Situation und langfristigen Planung lohnt sich, um die Auswirkungen einzuordnen und rechtzeitig Massnahmen zu planen.

Dabei spielen unter anderem folgende Kriterien eine Rolle:

Alter bzw. Sanierungsbedürftigkeit der Liegenschaft
Höhe der Hypothekarverschuldung
Steuerliche Situation und Steuerfolgen
Vermögensstruktur und Liquiditätsbedarf
Lebensphase (insbesondere Pensionierung)
Investitions- und Renovationsbedürfnisse
Alternative Anlagelösungen

Tipp: Im Rahmen einer umfassenden Finanzplanung analysieren wir gemeinsam mit Ihnen, wie sich Amortisation, Investitionen, Vorsorge und Anlagelösungen langfristig auf Ihre finanzielle Situation auswirken.

Wer ist besonders betroffen?

Inwiefern Sie von der Reform betroffen sind, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Eine vertiefte Auseinandersetzung empfiehlt sich insbesondere:

für Eigentümerinnen und Eigentümer älterer oder sanierungsbedürftiger Liegenschaften.
bei geplanten Renovationen.
für Personen mit einer hohen Hypothekarverschuldung.

Wer könnte profitieren?

Ersterwerbende von Neubauten: In der Regel fallen ohnehin nur geringe Unterhaltskosten und damit geringe steuerliche Abzüge an. Mit der Reform entfällt die zusätzliche Steuerbelastung durch den Eigenmietwert, und während einer Übergangsfrist kann ein Teil der Hypothekarzinsen weiterhin steuerlich abgezogen werden.
Personen mit einer tiefen Hypothek, beispielsweise Pensionierte: Der Eigenmietwert fällt vor der Reform allenfalls stärker ins Gewicht als der Schuldzinsabzug – in diesem Fall wird die Steuerbelastung entsprechend kleiner.

Sind Investitionen vor 2029 sinnvoll?

Werterhaltende Renovationen können grundsätzlich nur noch bis Ende 2028 steuerlich geltend gemacht werden. Wer Investitionen plant, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob und wann sich eine Umsetzung aus steuerlichen Gründen anbietet. Grundsätzlich bleiben Investitionen auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts sinnvoll, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten.
Energiesparende und umweltschonende Investitionen sind bei der direkten Bundessteuer nach 2028 ebenfalls nicht mehr abzugsfähig. Für die Kantonssteuern können künftig unterschiedliche Regelungen gelten. Die konkrete Ausgestaltung in den Kantonen Solothurn und Bern ist noch offen.
Auch Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum sind nur noch bis Ende 2028 steuerlich abzugsfähig.

Tipp: Informieren Sie sich über unsere Finanzierungsmöglichkeiten, beispielsweise den RegioEco-Kredit.

Soll ich meine Hypothek amortisieren?

Der Wegfall des Schuldzinsabzugs verändert die Ausgangslage. Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt
jedoch von Ihrer gesamten finanziellen Situation ab. Ausserdem reduziert sie zwar die Zinsbelastung,
aber auch die Liquidität. Der Einsatz von Vorsorgekapital zur Amortisation ist unter Berücksichtigung der
individuellen Situation sorgfältig zu prüfen.

Tipp: Gemeinsam mit Ihnen analysieren wir, ob eine Amortisation oder eine alternative Anlage Ihres Vermögens sinnvoller ist.

Ersterwerbende

Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, kann nach 2028 während maximal zehn Jahren weiterhin einen Teil der Schuldzinsen steuerlich abziehen. Der maximal zulässige Abzug nimmt linear ab.

Tipp: Wir begleiten Sie gerne bei der Finanzierung Ihres Wohneigentums.

Renditeliegenschaften von Privatpersonen

Personen, die vermietete Immobilien besitzen, können private Schuldzinsen im Rahmen des allgemeinen Abzugs auch nach 2028 bis zu einem bestimmten Umfang steuerlich abziehen. Massgebend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten beziehungsweise verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen.

Individuelle Beratung

Die Auswirkungen der Reform sind je nach persönlicher Situation unterschiedlich. Gemeinsam analysieren wir Ihre persönliche Situation und zeigen Ihnen auf, welche Schritte sinnvoll sind.

Vereinbaren Sie jetzt ein Beratungsgespräch mit Ihrer Kundenberaterin oder Ihrem Kundenberater.

	ohne Amortisation in CHF	mit Amortisation in CHF
Nettoeinkommen	100 000	100 000
Steuerbarer Vermögensertrag 1 % ¹	6 000	1 000
Abzug Vermögensverwaltungskosten	–1 800	–300
Übrige abzugsfähige Auslagen	−10 000	−10 000
Steuerbares Einkommen	94 200	90 700
Einkommenssteuern	–21 000	–20 000
Steuerlich nicht abzugsfähige Hypothekarzinsen	–10 000	0
Unterhaltskosten ²	−5 200	−5 200
Nicht steuerbarer Vermögensertrag (2 %)	12 000	2 000
Netto zur Verfügung für Lebensunterhalt	70 000	67 500
Finanzieller Nachteil der Amortisation pro Jahr		2 500

¹ Nach der Amortisation beträgt das Vermögen noch CHF 100 000 und der steuerbare Ertrag CHF 1 000.

² Geschätzter Betrag. Unterhalts-/Nebenkosten können steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden.

Fazit: Im Beispiel lohnt sich eine Amortisation nicht. Auch wenn der Kunde keine Hypothekarzinsen mehr bezahlt, bleiben ihm CHF 2 500 weniger zum Leben. Das steuerbare Einkommen sinkt nicht gleich stark wie die Abnahme des Ertrages aus dem Vermögen.